asforma : Mensaje: COMENTARIOS INQUILINATO

El siguiente es el primero de varios Comentarios a una GUÍA con la que tratamos dentro de nuestra pasada experiencia en la contienda política por la Alcaldía de Bogotá de sugerir una evaluación y clasificación de la vivienda de Inquilinato, dentro de un marco de Calidad Espacial, nuestro objetivo era llegar a dar dentro del mercado informal una serie puntos o Estrellas, como en los Hoteles, a cada inmueble destinado a Inquilinato, para que estas referencias en franca competencia pudieran incentivar a los propietarios y/o tenedores de los inmuebles a mejorarlos para aumentar la clasificación y poder percibir de acuerdo con ello un canon justo de los inquilinos y recibir el apoyo de ONG, entidades sociales,etc.;

Esta posible clasificación también ayudaba a detectar dentro del marco de la ciudad tipologías y tendencias, potencialidades, población y deficiencias, es más un borrador de comentarios a posibles "campos" de una encuesta que un documento.

Esta primera Etapa de Comentarios se refiere más al Ámbito y al Contexto dentro del que se ubica el inmueble y es independiente de él, ya que puede tenerse como una referencia para evaluar luego que tanta participación tiene el inmueble en particular y de este el espacio usado por el inquilino; los Comentarios siguientes se refieren ya más específicamente al inmueble, sus características y sus potenciales.

Las variables ponderadas y complementadas con unos estimativos al área construida y al lote pueden transformarse en un Avaluó; recordemos que en la actividad inmobiliaria un predio y sus construcciones independiente del costo de materiales y mano de obra invertida pueden tener comercialmente o fiscalmente valores inferiores al monto invertido y que construcciones de iguales características pueden tener avalúos muy diferentes dependiendo de las condiciones del entorno, facilidades de accesibilidad, servicios, localización, etc.por tanto estas variables de Calidad espacial pueden contribuir a llegar a un Avaluó justo.

Recuerdo que el ámbito es Bogotá, y que pueden existir muchos términos y referencias locales que sea necesario aclarar, pero consideramos que estos comentarios pueden ser bastante globales

Espero sus comentarios.

Pacho

COMENTARIOS A CAMPOS Y VARIABLES PARA UNA EVALUACIÓN Y CLASIFICACIÓN DE VIVIENDA DE INQUILINATO (1)

ÁMBITO: El entorno inmediato en él que se desarrolla la actividad de vivienda y la de sus habitantes, recordemos que muchas veces pueden no concordar como en el caso de "dormitorios" o de actividades especiales como la prostitución.
- RURAL, No solo puede corresponder a las zonas de expansión de la ciudad, sino que aún dentro de ella existen grandes vacíos con actividades agropecuarias
- SUB-URBANO, Zonas en proceso de transformación del uso del suelo
- URBANO
- ESPECIAL En varias zonas de explotación minera, ladrilleras y tejares, curtiembres, cultivos y otras actividades especiales como la prostitución y zonas de consumo de drogas (ollas) existe un mercado de vivienda que esta ligado en buena parte a la actividad productiva principal y en muchos casos es excluyente a otros posibles usuarios.
PROCESO DEL CONTEXTO Se busca definir en que forma se ha desarrollado el contexto
- INFORMAL Cuando no se han cumplido los debidos procesos y tramites ante las autoridades correspondientes, son situaciones de hecho
  - ILEGAL El concepto de propiedad y/o tenencia, los derechos de las construcciones y de los servicios públicos carecen de un respaldo legal solido.
    - INVASION Se toma a la fuerza un predio ajeno
    - OCUPACION Se busca hacer reconocer con el dominio del predio el pago de trabajos de vigilancia, mantenimiento, obras locativas, etc. o el abandono del propietario
    - LOTEO El propietario lotea contraviniendo disposiciones vigentes y no surtiendo los tramites pertinentes
  - EN LEGALIZACION Se logra que el municipio y/o las empresas de servicios reconozcan la existencia del predio y sus construcciones y mediante concertación se acuerden formulas para incorporarlos al sector formal.
  - TRANSFORMACION Pese a normas vigentes se hacen cambios de uso, ocupación y construcción sin cumplir con los tramites.
- FORMAL Cuando se han cumplido los tramites pertinentes y/o se ha logrado la incorporación del contexto a la ciudad
- ETAPAS:Se busca definir en que etapa se encuentra el contexto inmediato
  - INICIAL Loteo inicial, pocos desarrollos
  - EN CONSOLIDACION
  - CONSOLIDADO Existe homogeneidad en las construcciones y su estado
  - TRANSFORMACION Nuevos cambios de uso y volumen, esta etapa puede en caso de sectores deprimidos considerarse como una etapa inicial.
INFRAESTRUCTURA DEL CONTEXTO Calidad, deficiencia y potenciales del sector, es una buena variable de Calidad de Vida, sin embargo las relaciones entre los Servicios y el Proceso del Contexto puede crear incongruencias, existen en la ciudad sectores con varios Servicios Públicos y están dentro del sector INFORMAL así como predios en sectores FORMALES que carecen o tienen deficiencia de algunos Servicios Públicos.
- SERVICIOS PÚBLICOS
  - ACUEDUCTO Es una de las variables más importante de la calidad de Vida de un contexto, existen zonas de la ciudad con serias dificultades para recibir por presión agua de la Empresa de Acueducto y los costos de Tanques y bombeos no son rentables, sin embargo por estratificación los estratos altos pagan una sobretasa que beneficia a los más pobres.
    - INFORMAL Agua proveniente de diversas fuentes, no existen condiciones aceptables de su calidad, frecuencia de suministro, etc.
      - Carros tanques
      - Mangueras
      - Acueductos Particulares
        
        Pilas o llaves Públicas
        Red Mangueras
    - FORMAL Agua de la Empresa de Acueducto, garantía de calidad.
      - Carros tanques
      - Tanques Altos (Bombeo)
        
        Pilas o llaves Públicas
        
        Red Mangueras
      - Red Ordinaria
        
        Registros y controles domiciliarios
  - ALCANTARILLADO
    - AGUAS NEGRAS
      - Desagüe superficial (caños, vías)
      - Letrinas
      - Pozos Sépticos y campos de infiltración
      - Colectores y Red Local
        
        Conexión a Red General
        
        Plantas locales de tratamiento
    - AGUAS LLUVIAS
      - Desagüe superficial (caños, vías)
        
        Desarenaderos y Obras de Control
        
        Almacenamiento y reutilización
      - Colectores y Red Local
        
        Conexión a Red General
        
        Combinación con Aguas Negras
  - ENERGIA ELECTRICA El cubrimiento de la Empresa de Energía es de casi el 90% de la ciudad, incluyendo buena parte del llamado Sector Informal, lo que crea una contradicción ya que la prestación del servicio se toma como una aceptación de los procesos irregulares de urbanización, buena parte de este sector informal se provee de energía en forma clandestina robándola de postes y líneas con graves problemas de seguridad.
    - RED GENERAL
      - RED LOCAL
        
        Sub-Estación
        
        Transformador
        
        Alumbrado Público
        
        Redes
        
        Aérea
        
        Subterránea
  - GAS NATURAL Al igual que el Servicio de Energía ha venido sobrepasando los conceptos del Proceso del Contexto y suministra servicios de Gas a zonas aún no incorporadas (legalizadas), el beneficio esta quizás en la salud de los usuarios ya que el uso de cocinetas de gasolina, estufas de gas propano, de carbón y otras formas de cocinar presentaban muchos accidentes que se están evitando; las pipetas de gas propano no pueden considerarse como una red de infraestructura pero bien valdría mencionar si dentro del contexto existen expendedores autorizados.
  - TELEFONO Sobrepasa también los conceptos de Servicio Público exclusivo para las Áreas Formales, si bien existe una buena oferta de proveedores del servicio telefónico es bajo el número de líneas particulares y se dá entonces más como un servicio social mediante teléfonos públicos aunque se han venido desarrollando locales especializados de llamadas (locutorios). Es interesante llamar la atención sobre los teléfonos Celulares, que con bajas tarifas, Tarjetas Pre-pago, etc. facilitan una buena comunicación.
  - VIAS Elemento estructurante de todo contexto, se pretende definir la calidad y potencialidad de las vías en particular en las facilidades del transporte para personas, muebles, alimentos, etc. utilizándose muchas veces animales (caballos, asnos y mulares) para el transporte.Se debe ponderar la calidad y estado de la vía, existencia de andenes, calzadas, separadores, obras de urbanismo, mobiliario urbano, señalización, etc..
    - CONEXION CON RED PRINCIPAL CIUDAD
      - CONEXION CON RED LOCAL
        
        TRANSPORTE PUBLICO
        
        Sistema Transmilenio
        
        Buses y Busetas
        
        Taxis y vehículos de rutas locales
        
        TRANSPORTE PARTICULAR
        
        VIAS PEATONALES
        
        Transporte animal
        
        Ciclovías
        
        Otros medios
- SERVICIOS SOCIALES La dotación o carencia de espacios destinados a los Servicios Sociales de una comunidad pueden y deben tener incidencia en la Clasificación de los Inmuebles en Estudio
  - EDUCACION
    - JARDIN INFANTIL Y GUARDERIA
    - ESCUELAS PUBLICAS
    - COLEGIOS
    - EDUCACION NO FORMAL
    - BIBLIOTECAS
    - OTROS Acceso a Internet por ejemplo
  - SALUD
    - DROGUERIAS
    - PUESTO DE SALUD
    - HOSPITAL
  - RECREACION
    - PARQUES
      - ZONALES
      - PARQUES LOCALES Y DE BARRIO
      - CICLOVIAS
    - COLISEOS
    - OTROS Facilidades de TV Comunitaria, Antenas Parabólicas, etc. o la simple capacidad o no de recibir señales de radio y TV, son un factor de Calidad de Vida que influyen en el inmueble.
  - CULTURA
    - CULTO Y VIDA ESPIRITUAL
      - IGLESIAS Y CENTROS ESPECIALES
    - EXPRESIONES ARTISTICAS
- OTRAS ACTIVIDADES
  - COMERCIO
    - SUMINISTRO ALIMENTOS
    - SUMINISTRO VESTIDO, CALZADO, ACCESORIOS
    - ESTABLECIMIENTOS FINANCIEROS
      - Bancos, Cajas de Ahorro, Corporaciones Financieras, etc.
      - Cajeros
    - ESTABLECIMIENTOS DIVERSION
      - Bares y Discotecas
      - Billares, Maquinas Tragamonedas, canchas de tejo, etc.
  - INDUSTRIA
  - INSTITUCIONALES La cercanía a Entidades Oficiales, Cuarteles Militares, Cárceles y Establecimientos Penitenciarios, Aeropuertos, Reservas Forestales, Cementerios, Basureros, etc. determinan usos y actividades que ayudan a clasificar la Calidad de Vida
  - ZONAS DE RIEGO Zonas de deslizamientos, Inundables, con Polución y/o contaminación, etc. influyen en esta aproximación a la Calidad de Vida
  - ZONAS DE EXPANSION Es importante aclarar las posibilidades y/o limitaciones para que un contexto pueda expandirse en zonas aledañas o si existen barreras y controles suficientes para contenerlo o estimuilarlo si fuera ese el caso.

FRANCISCO PARDO TELLEZ
ARQUITECTO ------------UNIANDES
pachopardo@...
Bogotá D.C.----------------Colombia

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