El acceso a la vivienda en España

 

            El acceso a la vivienda es un factor imprescindible en cualquier proyecto personal y/o colectivo, y los ciudadanos de este país cada vez tienen más difícil acceder a una vivienda digna a un precio o alquiler asequible. Dos factores pueden modificar esta situación: a) la ciudadanía empieza a movilizarse contra la especulación inmobiliaria y la corrupción, en demanda de otro modelo de urbanismo y de vivienda que priorice el derecho a la vivienda frente al negocio a su costa; b) existen síntomas de agotamiento[1] del ciclo inmobiliario expansivo –ya augurado erróneamente en otras ocasiones- lo que puede tener importantes repercusiones e incertidumbres socioeconómicas.

 

            El Gobierno Central tiene limitada su capacidad de intervenir en la vivienda y el urbanismo, al ser competencias transferidas a las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos. A pesar de ello, el Gobierno dispone de la iniciativa legislativa en aspectos fundamentales como el suelo (el 50% del precio final de la vivienda) y de la gran capacidad de intervención que le da el gasto público estatal destinado a vivienda a través de los Presupuestos. Además, siempre existe la posibilidad de modificar las transferencias de competencias en aquellas materias donde se constate que el sistema vigente no funciona.

 

            Lamentablemente, el Gobierno Central está usando ambos instrumentos de un modo insuficiente, limitándose a actuar sobre las consecuencias más injustas sin incidir en las causas de fondo del problema de la vivienda y el urbanismo en España. Ha amagado con anteproyectos más o menos ambiciosos (Plan de vivienda, Ley del suelo) que posteriormente han sido suavizados por la presión del “lobby del ladrillo”. Además, los presupuestos de vivienda están mal orientados (en lugar de ayudar agravan el problema) y su cuantía es insuficiente –a pesar de su aumento en los últimos años-.

 

LA VIVIENDA EN ESPAÑA: UN NEGOCIO A COSTA DE UN DERECHO

 

            El problema de la vivienda en España surge del sometimiento entero del país a la especulación inmobiliaria a costa de una necesidad social básica. A pesar de que en España (44 millones de habitantes) se construyen tantas viviendas como en Alemania, Francia y Reino Unido juntos (203 millones de habitantes), de que existen más de 3 millones de viviendas vacías y suelo urbano para edificar varios millones más, se sigue defendiendo que la solución al problema de la vivienda pasa por “liberar” y colonizar más suelo para construir y vender más viviendas que en un gran número se mantendrán vacías por sus propietarios.

 

El problema no es la falta de viviendas sino su desorbitado coste o alquiler. Este desequilibrio se origina porque la provisión de vivienda se ha dejado al mercado, convertida la vivienda en una mercancía más sujeta al intercambio y a la especulación, con el beneficio como único eje de actuación y excluyendo de su acceso a la demanda no rentable. La sanidad o la educación son derechos fundamentales, garantizados sin exclusión a todos los ciudadanos a un coste asequible mediante los correspondientes servicios públicos, pero ¿y la vivienda? ¿Tiene sentido regular el precio de servicios básicos (luz, agua, teléfono) y no hacerlo con la vivienda en la que se reciben todos esos suministros?

 

Además, en España no existe competencia en el mercado de la vivienda, prisionero del “lobby del ladrillo[2]”: un oligopolio de agentes económicos que controlan y se lucran con el suelo, la promoción inmobiliaria y la construcción. Sin la necesaria colaboración/dejación de las diferentes Administraciones Públicas, no hubiera sido posible el expolio y la conspiración inmobiliaria que está soportando este país. El trasvase de rentas desde la clase trabajadora hacia el oligopolio del ladrillo está siendo brutal en los últimos años: generaciones enteras “esclavizadas” durante 30 ó 40 años, más que su vida laboral, para pagar una vivienda. Lo que se está hipotecando no son millones de viviendas, sino millones de proyectos personales y con ellos, el futuro de este país, su crecimiento y desarrollo. Una minoría se está adueñando a cara descubierta de la riqueza de la mayoría de la sociedad y ésta, encima, aplaude.

 

La especulación inmobiliaria se ha legitimado y generalizado en el ideario colectivo mediante la promoción de la cultura de la propiedad y del “capitalismo popular del ladrillo”: durante años se ha publicitado la vivienda como la mejor inversión, segura, inmune a las bajadas de precios. Los pequeños inversores buscando rentabilizar sus ahorros con la vivienda han sido el colchón que ha legitimado e impulsado la especulación (y los beneficios) del oligopolio del ladrillo.

 

El acceso a la vivienda en España

 

 

            El sector de la vivienda sigue mostrando en 2006 un elevado dinamismo en el volumen de viviendas visadas, mientras que el crecimiento de los precios inmobiliarios sigue moderándose. A pesar de las cifras históricas de construcción de viviendas, cada vez hay más personas excluidas del acceso a la vivienda.

 

            En 2005 se superaron todas las cifras de viviendas proyectadas: más de 800.000 viviendas visadas (nuevas y rehabilitadas), duplicando con creces la cifra de hace 10 años (en el caso de las viviendas libres se han triplicado). Mientras, la cifra de viviendas protegidas visadas ha registrado sus mínimos de las últimas décadas. La rehabilitación de viviendas usadas sigue sin despegar frente a la vorágine de la construcción de nuevas viviendas y ha perdido peso relativo en el sector, oscilando durante la última década entre el seis y ocho por ciento de los proyectos visados.

 

Los datos disponibles para el primer trimestre de 2006 aventuran un nuevo máximo de viviendas visadas a final de año. Este dato reflejaría una aceleración de los proyectos en marcha ante la incertidumbre y el previsible parón derivados de las próximas elecciones municipales y autonómicas de 2007, al tiempo que buscan anticiparse a los cada vez más evidentes signos de ralentización del sector inmobiliario. No obstante, habrá que esperar al menos a los datos del segundo trimestre para aventurar con más fiabilidad la evolución del año 2006.

 

 

            En 2006 ha empeorado sensiblemente el acceso a una vivienda, sobre todo en la opción de compra. A pesar de la ralentización de los precios inmobiliarios, su crecimiento sigue superando al de los salarios y los demandantes se ven obligados a realizar un esfuerzo superior. Es decir, o se endeudan más, o por más tiempo o se conforman con viviendas de tamaño, ubicación o características inferiores a los inicialmente previstos. Según datos del INE[3], en 2006 la hipoteca media se sitúa cerca de los 140.000 euros a un plazo de 26 años y con un pago total de 215.000 euros al final de la misma a los tipos actuales, cifras ampliamente superadas en zonas como Madrid, Barcelona o el País Vasco.

 

            Durante el último año la subida de los tipos de interés ha dificultado aun más el acceso a la vivienda en propiedad. De septiembre de 2005 a septiembre 2006 el Euribor (el indicador de referencia de la mayoría de las hipotecas de este país) ha subido del 2,2% al 3,7%. Esta fuerte subida se ha trasladado a la cuota mensual que pagan millones de familias, con especial repercusión en las hipotecas constituidas en estos últimos años. La deuda hipotecaria de las familias de este país ascendía en septiembre de 2006 a 545.392 millones, con un aumento del 22,5% respecto al mismo mes de 2005, a los que habría que sumar otros 196.015 millones de préstamos de consumo a los hogares.

 

A corto plazo, las subidas adicionales de los tipos de interés seguirán endureciendo las condiciones hipotecarias de los hipotecados actuales y futuros. A medio plazo, la subida de los tipos de interés ayudará a frenar el encarecimiento de la vivienda (al igual que las bajadas de tipos lo han impulsado). Dependiendo de las repercusiones del proceso de subida de tipos sobre el empleo y la economía, así será el efecto de ajuste sobre los precios inmobiliarios y las implicaciones que tendrá para la accesibilidad a la vivienda en el futuro.